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秋雨冬雪NO1

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胡四筒:任志强为何说“现在不买房就是傻瓜”  

2012-04-25 17:09:23|  分类: 时事论道 |  标签: |举报 |字号 订阅

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为什么任志强会说“现在不买房就是傻瓜”? - 第一博客 - 秋雨冬雪No1
 
  人民网《今日关注》报道,华远地产股份有限公司董事长任志强4月22日在“2012中欧私人投资高峰论坛”中表示,一年半到两年房价将暴涨。另外,任志强日前在2012年长吉地产春季发布会上再次开炮,称负利率时代不买房就是傻瓜。“因为房价下一轮一定是高涨,我们的规律是,下降趋势就意味着下一轮的高涨。”。任志强先生的热情告白无疑是在教导我们抓紧时机赶快买房。
  
  我在之前的文章中明确提出,曾经疯狂一时的高房价终于敌不过民众逐渐恢复的消费理性,已无可奈何地为自己唱着最后的挽歌,今年春节几大城市新房交易为零已说明一切,但房地产利益集团不会就此偃息旗鼓,立地成佛,一方面,他们雇佣专家和机构大玩跳大神的卑鄙游戏。比如陈志武的20%底线论和叶檀的半年后翻番论,就是典型。现在,有出现房地产大佬的“傻瓜”论,显然属于房地产利益集团玩命跳大神的继续。这种道高一尺,魔高一丈的游戏,在房价回归合理空间之前,会一直表演下去的。这是利益相关者的整体需要,自然也包括啃骨头喝汤的专家和雇佣媒体的需要。
  
  大家也许还记得,在2007年底,当股价从6000点掉头向下的时候,也有各类专家帮我们分析,说4000点是政策底,如果跌破4000点,股市将失去融资功能,资本市场会就此崩溃,中央政府无论如何不会坐视不管。还有专家分析,6000点以下是正常洗盘,不出三个月,股指又会掉头向上,明年必上万点云云。那说话的口气是不是与今天陈志武叶檀等“专家”如出一辙?可后来股指跌倒了多少还用再啰嗦吗?
  
  房价拐点已经确立,到底会跌多少才合理?大家都知道,现在一套商品房的法定使用周期是70年(实际上目前商品房由于质量低劣,能住三十年就已经谢天谢地了),这个时间与人的一生基本一致,那么这个帐就比较好算了。一个人一辈子挣钱的时间大约是30年。按目前全国居民平均收入2000元/月计算,一个人一辈子的收入共计72万元左右。我们简单把这些钱的用途划分为衣、食、住、行、结婚、养子和赡养老人,这中间,食和养子支出占大头,我们把它定为30%,剩余70%由另外5项平摊,这一来,住的支出应该在10万元左右。剔除70年房屋维修外加水、电、气的费用开支,购买新房的支出最多不应该超过6万元。如果按人均面积20平米计算,每平米的最高价就不该超过3000元。如果一个人一辈子的平均收入达不到2000元/月,那么,房价就该还往下降。比如笔者,上世纪八十年代参加工作,开始十年月工资不足百元,中间十年月工资没过千元,这几年工资也才1500元左右,妻子收入比我略低,孩子在上大学。对我们来说,买什么样的房子理性呢?面积在六七十个平米,价格在十万元以内,也就是1500元/平米就是我们最大的支出限度了。然而,我市目前的房价早已过了6000。因此,在这样的价格下,降它个80%不是最理性不过的事吗?至今还有人叫嚷着今后土地供应会越来越少,房屋“需求”将会越来越大,所以,房价今后继续上涨是肯定的,而目前的下跌才是不理性的。那么,让我们再来理性地分析一下今后的需求状况吧。
  
  第一、城市人口净无房户在近年来已越来越少了。无论是房改房还是商品房,总之大部分人都已拥有或大或小的住房,因此,必须买房户正在急剧下降。也就是刚需在下降。
  
  第二、中国推行房改政策以来,房价是一路上涨的,但购买力却是一路下降的。因为越是有钱人,越在早期买了房,今后的购房主体将是低收入者和年轻人,他们不像前人或长辈那样手里握着一家几代人的积蓄,不断上涨的房价将使他们越来越买不起房,除非他们愿意一代代将房奴做到底。
  
  第三、今后的七十年,至少将产生两代人,而中国的计划生育政策决定了人口的下降趋势。人少了,房子相应就会“空”出来。
  
  第四、目前城镇住房绝对空置和隐性空置面积巨大。实际上,今后七十年的房屋需求在近十年已全部竣工,目前新房空置面积已是天文数字。隐性空置面积更是惊人。普通的城市一家三代五口人本来一个大套就够住了,但现在子女及孙子又单独买了一套。两个老人住着原来的大套。这样的家庭不计其数。实际上,按住房的使用价值来看,这户人家明显存在房屋空置。在房价上升过程中,这户人家不会觉得是浪费,但一旦房价大幅走低时,随着面积资产的不断缩水,两个老人便会觉得住那么大的房子太浪费,不划算了。
  
  第五、城市化是中国的一条不归路。目前许多农村土地大面积的被征用和抛荒以及国际粮价的飞涨决定了中国作为一个巨大的建筑工地的游戏即将结束。因为这样的游戏成本是巨大的能源消耗和环境及自然资源消耗,中国明显已经玩不起了。城市是用来交换商品的地方,一旦商品没了,城市还能存在下去吗?目前,城市化灾难已开始显现,失业潮即将到来。
  
  第六、目前城市的空房有许多用来出租,而租住这些房屋的大多是农村来城里讨生活的人。这些人在农村老家都有房子。当他们在城市中的消费超过他们可在城市挣得的收入时,他们会毫不犹豫离开城市,回到自己农村的家里去。这个时间不会太久就会到来了。因为农村土地的减少会使农产品价格逐步上涨,新一轮通货膨胀已经开始。大批的农民一旦撤出城市,城市的空房又将爆增。到那时,什么都值钱就是房子不值钱。
  
  实际上,房价今后还会不会高涨,最主要的是跟两个因素有关,一是今后究竟还有多大的房屋需求,也就是说,究竟还缺多少房,目前巨量空置的房子今后卖给谁?二是今后的收入究竟如何增长?难道一年半到两年,咱们的收入突然会暴增?只要还有一点起码的智慧,也知道这两条在短期内不可能发生明显变化,那么,房价又怎么会“高涨”得起来呢?
  
  我们不妨用任志强的矛来戳一下任志强的盾,幽他一默:既然一年半到两年房价将暴涨,那你们开发商将房子先摆在手里别卖,等暴涨的时候再卖不是更有钱赚?你现在鼓动大家“不买房就是傻瓜”人家在低位买房倒是不傻了,但你不是让卖房的开发商当了傻瓜了吗?老任啊,您是咱房地产界的旗帜,怎么能做这么不地道的事呢?
  
  
 
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